賃貸住宅を探す前に知っておきたい
1月～3月は、新入生や新社会人、または転勤などで賃貸住宅を探す方が多いと思います。探す前に知っておきたい事を記載します。
賃貸住宅で重要なこと、お金の支払い
まず、気を付けてもらいたいのは、申込時にはお金が不要であるという事を頭に入れておいて下さい。申込時に「申込金（預り金）」を請求される不動産屋もいます。しかし、この「申込金（預り金）」でトラブルになる場合が多いのです。
東京都では、契約に際して「原則として、宅建業者が高額の預り金を受け取ってはならない」と宅建業者に指導しています。 宅建業者に請求されても、契約前に安易に高額なお金を預けるのは、やめましょう。
トラブルが多発しているため、宅建業者に預り金や申込金は受け取らないように指導しているとのことです。もし、不動産屋が請求してきたとしたら、その不動産屋は指導に従っていないということです。
「申込金（預り金）」は、契約が成立しなかった場合は全額返金されるものです。しかし、「契約」という文字が問題です。「申込金（預り金）」を支払って、契約が成立し、入居した場合は問題はないのですが、もし、「申込金（預り金）」を支払い、後にキャンセルする場合に、この「申込金（預り金）」が返金されない場合があるようです。「申込金（預り金）」は契約後、預り金ではなくなるからです。
賃貸の申込み後のキャンセルは、申込みから契約が成立するまで、キャンセルが可能です。
契約
ここで問題になるのは契約とはどの段階で契約成立となるのかです。
「契約」に関しては、以下の3つの考え方があります。ここが、はっきりしていないところがトラブルの原因なるのだと思います。。
- 入居時、鍵を渡した時点で、契約が成立したという考え
- 契約書を交わした時点で、契約が成立したという考え
- オーナーが入居審査で入所可能と判断した時点で、契約成立という考え
「入居審査で入居可能と判断した時点」は不動産屋とオーナーの口頭でのやり取りになりますから、この時期ははっきり明記されるものではないようです。キャンセルの場合は、入居審査終了前に、相手に伝えることが良いと思います。
トラブルになった場合の対処
- 東京都都市整備局
- 不動産の監督官庁
- 全日本不動産協会（公益社団法人不動産保証協会）
以上が相談できる機関です。もし、キャンセルしたのに「申込金（預り金）」が返金されない場合は法律違反となりますので、「不動産の監督官庁」にご相談されるのが良いかと思います。
賃貸を探す流れ
- どの辺りに住むか決める
- 物件、または不動産屋を探す
- 条件提示する（賃貸料・初期費用・その他条件）
- 物件の内覧をし、周囲の環境を確認する
- 条件（保険・鍵交換など）を見直し、申し込む
- 入居審査
- 契約
- 鍵の引き渡し
上記の流れで、契約が決まります。
賃貸住宅 おとり広告
少し前の話になりますが、転勤族の私が物件を探す時、住宅情報誌に載っている住宅は100％取扱のない物件だと思って、一応どのような地域にどのような物件があるかを確認するだけの雑誌だと思い買っていました。
ネット上で多くの情報を提供している住宅情報サイトは信用が大切なので、十分に注意していると思いますが、「おとり広告」これはいまだに多いと思われます。先日インターネット上で調べて10枚程の物件をある不動産屋にも持ち込みましたが、実際に紹介できる物件は1件だけでした。
もしかすると、9件はおとり広告だったかも知れませんね。ある不動産屋が話していました。「自分達はきちんと情報を提供しているのに、中には「おとり広告」を行う業者がいて、自分たちも同じ事をしていると思われるのは困る」と。
不動産屋が言う
- 「もう決まりました」
- 「まだ、紹介できます」
- 「早くしないとなくなります」
この言葉は、どのくらい信用できるのだろうかと、いつも疑問に思います。しかし、実際に良い物件で早く決まってしまう物件もあるでしょう。
以上のことから、まず、きちんとした不動産屋を選ぶことが重要だと思います。
賃貸住宅 保険について
入居条件には保険に入ることを求められます。これは借りる方も入っておいた方が安心なので入りたいと思いますが、「保険の内容」もわからず、提示される保険に入ってしまうことが多いように思います。
2年間で、最低でも13000～20000円支払うことになります。
この保険、実はかなり良いと思っています。しかし、「保険の内容」を知らなければ、結局使うことはないままなのです。
保険には以下の内容の補償があります。
- 家財の補償
- 盗難時の補償
- 破損・汚損の補償
などです。盗難や破損・汚損の補償のない保険もあります。保険会社や保険の種類によって様々ですが、もしご自分で選ぶことができるのならば、同じ金額で補償の良いものを選んだ方が良いと思います。私が保険を選ぶポイントとしては以下に記載します。
賃貸住宅の保険 免責金額がいくらなのか
免責金額とは自己負担額です。不動産屋で提示される保険は、自己負担額が3万円のところが多いように思います。もし、不意な事故で窓がラスを割ったとしましょう。自己負担額3万円だとどうですか？窓ガラスの交換は3万円もしないと思います。つまり、保険は不要になってしまいます。この自己負担金が3千円という保険もあります。
賃貸住宅の保険 補償以外のサービス
保険契約と別に、鍵や水漏れに24時間対応してくれるというサービスを契約するように言われる場合があります。実は、この鍵や水漏れなどに24時間対応してくれるサービスは、保険契約すればサービスとして組み込まれている場合があります。2重払いにならないようにチェックしておきましょう。
賃貸住宅の保険 使う可能性
- 部屋の模様替えで、テレビを壁にぶつけてしまった場合
テレビと壁の修理費用は補償されるか、免責金額がいくらか - 持ち出し家財についての補償はあるか否か
- 自転車の補償は、どこまで可能か、免責金額はいくらか
- 鍵や水漏れに、すぐに対応してくれるかどうか
など、可能性を考えて保険を選ぶことをオススメします。しかし実際に保険金を請求する場合は、先に実費で支払い、後に保険金を請求することになりますし、わかっていても保険金の請求まで至らない場合が多いかも知れませんね。
私の場合、壁にわずかな穴を開けてしまいましたが、住んでいるうちに工事をしたくない旨を告げ、保険金の請求期限である3年以内ならば退去時に修理と保険金の請求が可能と確認を取りました。しかし、実際には退去時に修理の必要はないとこことで（それほどのキズではなかった）、保険を使うことなく済みましたので、退去時に保険が使えるのかは確実ではありません。
新入生の場合
新入生の場合は、学校で薦められる保険があると思います。もし、生協などの保険に入る場合は、それと照らし合わせて、入居時の保険を考えましょう。不動産屋の言われるままに保険に入ってしまうと保険料を2重に支払うことになりますから。
このような損害保険は2つ（2社）の保険に入っていたとしても支払われる額は、損害を受けた以上の額は支払われないので、1つ（1社）のみの支払いになります。
